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Informationen für Grundstückseigentümer

ELSTER Klick-Anleitung zur Erstellung der Grundsteuererklärung

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Checkliste: Angaben in der Erklärung

Diese Checkliste soll Ihnen helfen, die Erklärungsabgabe vorzubereiten.

Allgemeine Angaben in der Erklärung

  • Aktenzeichen
    (Dieses finden Sie im Informationschreiben Ihres Finanzamtes.)
  • Adresse bzw. Lage des Grundstücks
  • Angaben zu den Eigentumsverhältnissen
    (Name und Anschrift aller Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten)
  • Lagefinanzamt
    (Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (Lagefinanzamt). Das Lagefinanzamt finden Sie links oben auf dem Informationsschreiben.)
  • ggf. Erteilung einer Empfangsvollmacht
     

Angaben zum Grund und Boden

  • Gemarkung, Flur und Flurstück (Flurstückszähler/Flurstücksnenner)
  • Art des Grundstücks (z. B. unbebaut, Ein-, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.)
  • Fläche des Grundstücks in Quadratmetern
  • Bodenrichtwert je Quadratmeter
    (Diesen können Sie elektronisch beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo) abrufen unter: www.grundsteuerdaten.sachsen-anhalt.de)
  • ggf. Miteigentumsanteil; Nummer des Grundbuchblatts (falls zur Hand)

Hinweise:

Nicht in jeder Gemarkung sind Fluren vorhanden und nicht jedes Flurstückskennzeichen hat auch einen Flurstücksnenner. Bitte lassen Sie in dem Fall das entsprechende Feld frei.

Erforderliche Angaben können Sie beispielweise dem Kaufvertrag, dem Grundbuchblatt, den Bauunterlagen, der Teilungserklärung, dem (bisherigen) Einheitswertbescheid oder ggf. der Betriebskostenabrechnung entnehmen.
 

Angaben bei Wohngrundstücken

  • Baujahr des Gebäudes bzw. Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit
  • Anzahl der Garagen- und Tiefgaragenstellplätze
  • Anzahl der Wohnungen sowie Wohn- und Nutzfläche in Quadratmetern je Wohnung

Hinweise:

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von:

  • Flächen, die Wohnbedürfnissen dienen (z. B. Wohn-/Ess- und Schlafzimmer, Küche, Bad, WC)
  • häuslichen Arbeitszimmern
  • Treppenaufgängen mit bis zu drei Steigungen (Stufen) innerhalb der Wohnung
  • Fluren innerhalb der Wohnung
  • Hauswirtschaftsräumen innerhalb der Wohnung
  • Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel.

Bei Zimmern mit Dachschrägen ist folgende Grundregel zu beachten:

  • Die Fläche unter einer Dachschräge bis 100 Zentimetern Höhe wird nicht berücksichtigt.
  • Ab einer Höhe von 100 Zentimetern bis 199 Zentimetern wird die Fläche zur Hälfte berücksichtigt.
  • Ab 200 Zentimetern Höhe unter der Dachschräge wird die Fläche vollständig berücksichtigt.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von:

  • Kellerräumen und Dachböden, die nicht als Wohnraum dienen
  • Abstellräumen und Kellerersatzräumen außerhalb der Wohnung
  • Waschküchen, Trocken- und Heizungsräumen
  • Garagen, Gartenhäusern und Schuppen (Nebengebäude).

Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Büroräume, Werkstatt), öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen.
 

Angaben bei Nichtwohngrundstücken

  • (Lageplan-) Nummer
  • Gebäudeart und Baujahr, Bruttogrundfläche in Quadratmetern

 
Angaben bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

  • Gemeinde, Gemarkung und Gemarkungsnummer (6-stellig)
  • Flur und Flurstück (Flurstückszähler/Flurstücksnenner)
  • amtliche Fläche in Quadratmetern, Art der Nutzung
  • Ertragsmesszahl bei landwirtschaftlicher Nutzung, Saatzucht, Kurzumtriebsplantagen
    (Diese können Sie elektronisch beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation (LVermGeo) abrufen unter: www.grundsteuerdaten.sachsen-anhalt.de)
  • Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude in Quadratmetern, ggf. Angaben zum Tierbestand

 

Bitte reichen Sie keine Unterlagen oder Belege zu Ihrer Grundsteuerwerterklärung ein. Sollten Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigt werden, wird das Finanzamt diese bei Ihnen gesondert anfordern. Bitte bewahren Sie diese daher auf.

Checkliste als PDF herunterladen.

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Was regelt das Grundsteuerreformgesetz?

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wird geregelt, dass zum 1. Januar 2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung). Dieser löst dann ab 2025 den Einheitswert ab.

Nach jeweils sieben Jahren erfolgt dann die nächste Feststellung des Grundsteuerwerts.
Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird beibehalten:

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags (Grundsteuerwert x Messzahl)
  3. Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz)

Für Grundbesitz in den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (Siebenter Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022).

Für Grundbesitz in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen informieren Sie sich bitte auf den Internetseiten der jeweiligen Länder. 

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Was ist im Jahr 2022 zu tun?

Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für jedes Grundstück – ob selbstgenutzt oder vermietet – auf den Stichtag 01.01.2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Die Verpflichtung gilt auch, wenn das Grundstück nach dem 01.01.2022 verkauft, vererbt oder verschenkt wurde. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung durch öffentliche Bekanntmachung erfolgte durch das Bundesministerium der Finanzen (BMF) am 30. März 2022. Die öffentliche Bekanntmachung wurde aufgrund der beschlossenen Abgabefristverlängerung am 4. November 2022 geändert. Von der Finanzverwaltung des Landes Sachsen-Anhalt werden keine Einzelaufforderungen versandt.

Allerdings bekamen ab Juni 2022 alle Eigentümerinnen und Eigentümer ein Informationsschreiben mit einem nochmaligen Hinweis auf die Erklärungsabgabe und weiteren wichtigen Informationen.

Seit 1. Juli 2022 können Sie die Erklärung einreichen. Gemäß § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch zu übermitteln.

Die Erklärungen sind spätestens bis zum 31. Januar 2023 abzugeben. Diese Frist gilt auch, wenn Sie steuerlich beraten sind.

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Welche Angaben sind in der Erklärung erforderlich und wo finden Sie diese Daten?

Für jedes Grundstück sind zunächst allgemeine Angaben erforderlich: Aktenzeichen, Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Straße und Hausnr., Gemarkung, Flur, Flurstücknummer usw.)

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgt für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren, für Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird der Grundsteuerwert über den Ertragswert ermittelt.

Wohngrundstücke:
Im Ertragswertverfahren sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil, Baujahr und ggf. Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze.

Nichtwohngrundstücke:
Im Sachwertverfahren sind Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, bei Teileigentum der Miteigentumsanteil, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Baujahr und Bruttogrundfläche(n).

Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt.

Betriebe der Land-und Forstwirtschaft:
Einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bilden auch einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke (verpachtet, unentgeltlich überlassen oder ungenutzt) ohne dass die Eigentümerin/der Eigentümer selbst aktiver Land- oder Forstwirt sein muss. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Nutzungsarte(en), Fläche der Nutzungen, ggf. Ertragsmesszahl, Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude und ggf. Tierbestände.

Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie u.a. in folgenden Unterlagen: Bauunterlagen, Teilungserklärung, Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Einheitswertbescheid, ggf. Betriebskostenabrechnung.

Zusätzlich ist in Sachsen-Anhalt ein internetbasiertes Auskunftsportal (Grundsteuer-Viewer) im Einsatz, das Sie bei den Angaben zum Grundstück (Bodenrichtwerte, Ertragsmesszahlen) unterstützen soll.

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Wie ist die Erklärung für den neuen Grundsteuerwert zu übermitteln?

Mit der Steuer-Onlineplattform ELSTER können Steuererklärungen sicher, kostenlos und bequem übermittelt werden.

Sollten Sie noch nicht bei ELSTER registriert sein, ist eine vorherige Registrierung erforderlich. Aus Sicherheitsgründen erfolgt diese in drei Schritten und dauert ca. zehn Werktage. 

Falls ihnen eine elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen dies auch Angehörige im Sinne des § 15 Abgabenordnung übernehmen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um auch für Sie die Steuererklärung abzugeben.

Informationen zu ELSTER finden Sie hier: www.elster.de

 

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Wer darf Sie bei der Abgabe der Steuererklärung unterstützen?

Bitte beachten Sie, dass nur bestimmte Berufsgruppen steuerliche Beratung anbieten und Steuererklärungen für Dritte erstellen dürfen (z. B. Steuerberater/innen etc.).
Grundstücks-und Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, in dieser Angelegenheit unterstützend tätig zu werden.
Lohnsteuerhilfevereinen ist es nicht erlaubt, Sie diesbezüglich zu beraten.

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Wie läuft das Verfahren künftig ab?

Nach Eingang der Erklärung stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022 per Bescheid fest. Dieser Wert wird dann erstmalig ab dem Jahr 2025 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Bis zum Ablauf des Jahres 2024 wird die Grundsteuer noch auf der Grundlage des (bisherigen) Einheitswerts erhoben. Zeitgleich zum Grundsteuerwert wird der Grundsteuer-Messbetrag zum 1. Januar 2025 per Bescheid festgesetzt.

Wichtig! Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuer-Messbetrag enthalten lediglich Bemessungsgrundlagen. Die ab 2025 neu zu zahlende Steuer und die Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid. Diese wird wie bisher von der Kommune erteilt.

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Was bedeutet die Neuregelung für Sie?

Anhand des festgestellten Grundsteuerwerts kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht die Höhe Ihrer „neuen“ Grundsteuer von den Kommunen berechnet werden. Der aktuelle Hebesatz ist nicht auf die neu festgestellten Grundsteuerwerte anzuwenden, da dieser mit Ablauf des 31. Dezember 2024 seine Gültigkeit verliert (§ 25 Absatz 2 Grundsteuergesetz).

Erst, wenn für die Mehrzahl der Grundstücke eine Neubewertung erfolgt ist – also Ende 2023 oder Anfang 2024 -, haben die Kommunen eine genügend belastbare Grundlage, um einen neuen Hebesatz ab 2025 festsetzen zu können. 

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Vordrucke zur Erklärung Grundsteuer

Grundsätzlich besteht für alle Eigentümerinnen und Eigentümer die gesetzliche Verpflichtung zur elektronischen Übermittlung der Erklärung (§ 228 BewG i. V. m. § 87a Abs. 6 S. 1 AO).

Die elektronische Abgabe kann über ELSTER (www.elster.de), dem Angebot des Bundesministeriums der Finanzen (www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de) oder anderen Anbietern am freien Markt erfolgen.

Bei der elektronischen Übermittlung besteht für die Eigentümerinnen und Eigentümer der Vorteil, dass die Anwendungen bereits bestimmte Plausibilitätsprüfungen oder Hinweise beinhalten, die die Erklärungsabgabe wesentlich vereinfachen und auf die erforderlichen Daten beschränken bzw. auf diese hinweisen.

Soweit Sie bei „Mein ELSTER“ noch kein eigenes Benutzerkonto haben, kann für die elektronische Übermittlung der Erklärung auch das Benutzerkonto Angehöriger verwendet werden. Hierzu zählen beispielweise Ehegatten oder Lebenspartner, Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister und deren Ehegatten oder Lebenspartner sowie Kinder der Geschwister.

Wenn die elektronische Übermittlung für Eigentümerinnen und Eigentümer wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist, da diese nicht über die erforderliche technische Ausstattung verfügen oder erforderliche Kenntnisse und Fähigkeiten zur Nutzung der Datenfernübertragung nicht vorliegen, können diese die Härtefallregelung (§ 150 Abs. 8 AO) in Anspruch nehmen und die Erklärung in Papierform abgeben.

Als Hilfe zum Ausfüllen der Erklärung in Papierform stehen die Ausfüllanleitungen zu den einzelnen Vordrucken zur Verfügung.

Soweit die Nutzung der hier bereitgestellten Vordrucke erforderlich ist und in Anspruch genommen wird, sollten diese von Ihnen vor dem Ausdruck elektronisch ausgefüllt werden, um die Verarbeitung der Erklärung im Finanzamt zu erleichtern. Werden diese von Ihnen handschriftlich ausgefüllt, sollte dies in Druckschrift erfolgen.

Bitte reichen Sie keine Unterlagen zu Ihrer Grundsteuerwerterklärung ein. Sollten Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigt werden, wird das Finanzamt diese bei Ihnen gesondert anfordern. Bitte bewahren Sie diese daher auf.

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Kontakt zu Ihrem Finanzamt

Zuständig für Ihre Fragen zur Grundsteuer ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Ihr Grundbesitz befindet. Ihr zuständiges Finanzamt können Sie dem Informationsschreiben zur Grundsteuerreform entnehmen oder hier suchen. Die Sprechzeiten erhalten Sie durch Anklicken Ihres Finanzamtes in der nachfolgenden Übersicht.

Finanzamt Rufnummer
Bitterfeld-Wolfen  03493 - 345-1222
Dessau-Roßlau  0340 - 2548-1222
Eisleben  03475 - 725-1222
Genthin  03933 - 908-180
Haldensleben  03904 -482-490
Halle (Saale)  0345 - 6924-1222
Magdeburg  0391 - 885-1333
Merseburg  03461 - 8224-1222
Naumburg  03445 - 238-1222
Quedlinburg  03946 - 529-1222
Salzwedel  03901 - 857-1222
Staßfurt  03925 - 980-1222
Stendal  03931 - 571-1222
Wittenberg  03491 - 430-1222

Hinweis:

Wir bitten um Verständnis, dass es aufgrund der Vielzahl von Nachfragen zur Grundsteuer zu einem erhöhten Anrufaufkommen in den Finanzämtern kommt und Ihr Anruf gegebenenfalls nicht beim ersten Mal entgegengenommen werden kann. Versuchen Sie es in diesem Fall bitte zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal.

Vielen Dank.

Video zur Grundsteuerreform
(Quelle: Bundesministerium der Finanzen)

Video zur Grundsteuerreform
(Quelle: AG ELSTER-Marketing)

Video zur Grundsteuerreform 
(Quelle: Finanzverwaltungen der Länder)