In­for­ma­tio­nen für Grundstücks-​ und Haus­ver­wal­tun­gen

Mit dem Grundsteuer-​Reformgesetz wird ge­re­gelt, dass zum 1. Ja­nu­ar 2022 alle Grund­stü­cke im ge­sam­ten Bun­des­ge­biet für Zwe­cke der Grund­steu­er neu zu be­wer­ten sind. Auf die­sen Stich­tag wird erst­ma­lig der Grund­steu­er­wert fest­ge­stellt (sog. Haupt­fest­stel­lung). Die­ser löst dann ab 2025 den Ein­heits­wert ab.

Nach je­weils sie­ben Jah­ren er­folgt dann die nächs­te Fest­stel­lung des Grund­steu­er­werts.
Das bis­he­ri­ge drei­stu­fi­ge Ver­fah­ren zur Er­mitt­lung der Grund­steu­er wird bei­be­hal­ten:

1. Er­mitt­lung des Grund­steu­er­werts
2. Fest­stel­lung des Grundsteuer-​Messbetrags (Grund­steu­er­wert x Mess­zahl)
3. Fest­set­zung der Grund­steu­er (Grundsteuer-​Messbetrag x He­be­satz)

Für Grund­be­sitz in den Län­dern Ber­lin, Bran­den­burg, Bre­men, Mecklenburg-​Vorpommern, Nordrhein-​Westfalen, Rheinland-​Pfalz, Saar­land, Sach­sen, Sachsen-​Anhalt, Schleswig-​Holstein und Thü­rin­gen er­folgt die Er­mitt­lung des Grund­steu­er­werts nach dem Bun­des­ge­setz (Sie­ben­ter Ab­schnitt des Be­wer­tungs­ge­set­zes: Be­wer­tung des Grund­be­sit­zes für die Grund­steu­er ab 1. Ja­nu­ar 2022).

Für Grund­be­sitz in Baden-​Württemberg, Bay­ern, Ham­burg, Hes­sen und Nie­der­sach­sen in­for­mie­ren Sie sich bitte auf den In­ter­net­sei­ten der je­wei­li­gen Län­der. 

Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer müs­sen für jedes Grund­stück – ob selbst­ge­nutzt oder ver­mie­tet – auf den Stich­tag 01.01.2022 eine Er­klä­rung zur Fest­stel­lung des Grund­steu­er­werts ab­ge­ben. Die Ver­pflich­tung gilt auch, wenn das Grund­stück nach dem 01.01.2022 ver­kauft, ver­erbt oder ver­schenkt wurde. Die Auf­for­de­rung zur Ab­ga­be der Er­klä­rung durch öf­fent­li­che Be­kannt­ma­chung er­folg­te durch das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Fi­nan­zen (BMF) am 30. März 2022. Die öf­fent­li­che Be­kannt­ma­chung wurde auf­grund der be­schlos­se­nen Ab­ga­be­frist­ver­län­ge­rung am 4. No­vem­ber 2022 ge­än­dert. Von der Fi­nanz­ver­wal­tung des Lan­des Sachsen-​Anhalt wer­den keine Ein­zel­auf­for­de­run­gen ver­sandt.

Al­ler­dings be­ka­men im Juni 2022 alle Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer ein In­for­ma­ti­ons­schrei­ben mit einem noch­ma­li­gen Hin­weis auf die Er­klä­rungs­ab­ga­be und wei­te­ren wich­ti­gen In­for­ma­tio­nen.

Seit 1. Juli 2022 kön­nen Sie die Er­klä­rung ein­rei­chen. Gemäß § 228 Ab­satz 6 Be­wer­tungs­ge­setz sind die Er­klä­run­gen grund­sätz­lich elek­tro­nisch zu über­mit­teln.

Die Er­klä­run­gen sind spä­tes­tens bis zum 31. Ja­nu­ar 2023 ab­zu­ge­ben. Diese Frist gilt auch, wenn Sie steu­er­lich be­ra­ten sind.

Für jedes Grund­stück sind zu­nächst all­ge­mei­ne An­ga­ben er­for­der­lich: Ak­ten­zei­chen, Lage des Grund­stücks bzw. des Be­triebs der Land- und Forst­wirt­schaft (Stra­ße und Haus­nr., Ge­mar­kung, Grund­buch­blatt­num­mer, Flur, Flur­stück­num­mer usw.)

Die Er­mitt­lung des Grund­steu­er­werts er­folgt für Wohn­grund­stü­cke im Er­trags­wert­ver­fah­ren, für Nicht­wohn­grund­stü­cke im Sach­wert­ver­fah­ren. Für Be­trie­be der Land- und Forst­wirt­schaft wird der Grund­steu­er­wert über den Er­trags­wert er­mit­telt.

Wohn­grund­stü­cke:
Im Er­trags­wert­ver­fah­ren sind Ein­fa­mi­li­en­häu­ser, Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser, Miet­wohn­grund­stü­cke sowie Woh­nungs­ei­gen­tum zu be­wer­ten. In der Fest­stel­lungs­er­klä­rung sind ins­be­son­de­re fol­gen­de An­ga­ben zu ma­chen: Grund­stücks­art, Grund­stücks­flä­che, Bo­den­richt­wert, An­zahl der Woh­nun­gen, Wohn­flä­che, bei Woh­nungs­ei­gen­tum der Mit­ei­gen­tums­an­teil, Bau­jahr und ggf. An­zahl der Garagen-​/Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze.

Nicht­wohn­grund­stü­cke:
Im Sach­wert­ver­fah­ren sind Ge­schäfts­grund­stü­cke, ge­mischt­ge­nutz­te Grund­stü­cke, Teil­ei­gen­tum und sons­ti­ge be­bau­te Grund­stü­cke zu be­wer­ten. In der Fest­stel­lungs­er­klä­rung sind ins­be­son­de­re fol­gen­de An­ga­ben zu ma­chen: Grund­stücks­art, Grund­stücks­flä­che, bei Teil­ei­gen­tum der Mit­ei­gen­tums­an­teil, Bo­den­richt­wert, Ge­bäu­de­art(en), Bau­jahr und Brut­to­grund­flä­che(n).

Bei un­be­bau­ten Grund­stü­cken wird der Grund­steu­er­wert durch Mul­ti­pli­ka­ti­on der Grund­stücks­flä­che mit dem Bo­den­richt­wert er­mit­telt.

Be­trie­be der Land-​und Forst­wirt­schaft:
Einen Be­trieb der Land- und Forst­wirt­schaft bil­den auch ein­zel­ne bzw. meh­re­re land- und forst­wirt­schaft­li­che Flur­stü­cke (ver­pach­tet, un­ent­gelt­lich über­las­sen oder un­ge­nutzt) ohne dass die Ei­gen­tü­me­rin/der Ei­gen­tü­mer selbst ak­ti­ver Land- oder Forst­wirt sein muss. In der Fest­stel­lungs­er­klä­rung sind ins­be­son­de­re fol­gen­de An­ga­ben zu ma­chen: Nut­zungs­ar­te(en), Flä­che der Nut­zun­gen, ggf. Er­trags­mess­zahl, Brut­to­grund­flä­che der Wirt­schafts­ge­bäu­de und ggf. Tier­be­stän­de.

Die er­for­der­li­chen grund­stücks­be­zo­ge­nen An­ga­ben fin­den Sie u.a. in fol­gen­den Un­ter­la­gen: Bau­un­ter­la­gen, Tei­lungs­er­klä­rung, Grund­buch­blatt, Kauf­ver­trag, Ein­heits­wert­be­scheid, ggf. Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung.

Zu­sätz­lich ist in Sachsen-​Anhalt ein in­ter­net­ba­sier­tes Aus­kunfts­por­tal (Grundsteuer-​Viewer) im Ein­satz, das Sie bei den An­ga­ben zum Grund­stück (Bo­den­richt­wer­te, Er­trags­mess­zah­len) un­ter­stüt­zen soll.

Mit der Steuer-​Onlineplattform ELS­TER kön­nen Steu­er­erklä­run­gen si­cher, kos­ten­los und be­quem über­mit­telt wer­den.

Soll­ten Sie noch nicht bei ELS­TER re­gis­triert sein, ist eine vor­he­ri­ge Re­gis­trie­rung er­for­der­lich. Aus Si­cher­heits­grün­den er­folgt diese in drei Schrit­ten und dau­ert ca. zehn Werk­ta­ge. 

Falls ihnen eine elek­tro­ni­sche Über­mitt­lung der Er­klä­rung nicht mög­lich ist, dür­fen dies auch An­ge­hö­ri­ge im Sinne des § 15 Ab­ga­ben­ord­nung über­neh­men. Diese kön­nen die ei­ge­ne Re­gis­trie­rung bei ELS­TER nut­zen, um auch für Sie die Steu­er­erklä­rung ab­zu­ge­ben.

In­for­ma­tio­nen zu ELS­TER fin­den Sie hier: www.els­ter.de

Bitte be­ach­ten Sie, dass nur be­stimm­te Be­rufs­grup­pen steu­er­li­che Be­ra­tung an­bie­ten und Steu­er­erklä­run­gen für Drit­te er­stel­len dür­fen (z. B. Steu­er­be­ra­ter/innen etc.).
Grundstücks-​und Haus­ver­wal­tun­gen sind eben­falls be­fugt, in die­ser An­ge­le­gen­heit un­ter­stüt­zend tätig zu wer­den.
Lohn­steu­er­hil­fe­ver­ei­nen ist es nicht er­laubt, Sie dies­be­züg­lich zu be­ra­ten.

Nach Ein­gang der Er­klä­rung stellt das Fi­nanz­amt den Grund­steu­er­wert zum 1. Ja­nu­ar 2022 per Be­scheid fest. Die­ser Wert wird dann erst­ma­lig ab dem Jahr 2025 zur Be­rech­nung der Grund­steu­er her­an­ge­zo­gen. Bis zum Ab­lauf des Jah­res 2024 wird die Grund­steu­er noch auf der Grund­la­ge des (bis­he­ri­gen) Ein­heits­werts er­ho­ben. Zeit­gleich zum Grund­steu­er­wert wird der Grundsteuer-​Messbetrag zum 1. Ja­nu­ar 2025 per Be­scheid fest­ge­setzt.

Wich­tig! Die Be­schei­de über den Grund­steu­er­wert und den Grundsteuer-​Messbetrag ent­hal­ten le­dig­lich Be­mes­sungs­grund­la­gen. Die ab 2025 neu zu zah­len­de Steu­er und die Fäl­lig­keits­zeit­punk­te er­ge­ben sich aus dem Grund­steu­er­be­scheid. Diese wird wie bis­her von der Kom­mu­ne er­teilt.

An­hand des fest­ge­stell­ten Grund­steu­er­werts kann zum jet­zi­gen Zeit­punkt noch nicht die Höhe Ihrer „neuen“ Grund­steu­er von den Kom­mu­nen be­rech­net wer­den. Der ak­tu­el­le He­be­satz ist nicht auf die neu fest­ge­stell­ten Grund­steu­er­wer­te an­zu­wen­den, da die­ser mit Ab­lauf des 31. De­zem­ber 2024 seine Gül­tig­keit ver­liert (§ 25 Ab­satz 2 Grund­steu­er­ge­setz).

Erst, wenn für die Mehr­zahl der Grund­stü­cke eine Neu­be­wer­tung er­folgt ist – also Ende 2023 oder An­fang 2024 -, haben die Kom­mu­nen eine ge­nü­gend be­last­ba­re Grund­la­ge, um einen neuen He­be­satz ab 2025 fest­set­zen zu kön­nen. 

Auf­grund der Grund­steu­er­re­form sind alle Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer von Grund­be­sitz ver­pflich­tet, vom 1. Juli bis 31. Ja­nu­ar 2023 eine Er­klä­rung zur Fest­stel­lung des Grund­steu­er­werts auf den Stich­tag 01.01.2022 elek­tro­nisch, bspw. kos­ten­frei über „Mein ELS­TER", beim Fi­nanz­amt ab­zu­ge­ben.

Ab Juni 2022 er­hiel­ten alle Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer von Grund­stü­cken in Sachsen-​Anhalt dazu ein In­for­ma­ti­ons­schrei­ben. Darin fin­den Sie all­ge­mei­ne Hin­wei­se zur Grund­steu­er­re­form sowie kon­kre­te An­ga­ben zu Ihrem je­wei­li­gen Grund­stück, für das eine Fest­stel­lungs­er­klä­rung ab­ge­ge­ben wer­den muss.

Diese Check­lis­te soll Ihnen hel­fen, die Er­klä­rungs­ab­ga­be vor­zu­be­rei­ten und steht hier zum Down­load be­reit.