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Informationen für Grundstücks- und Hausverwaltungen

ELSTER Klick-Anleitung zur Erstellung der Grundsteuererklärung

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Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt

Wer seine Grundsteuererklärung abgegeben und von seinem zuständigen Finanzamt den Bescheid zum Grundsteuerwert erhalten hat, findet hier Erläuterungen anhand eines Muster-Bescheides.

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Anzeigepflichten

Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde eine Anzeigepflicht eingeführt, die ab dem Jahr 2022 gilt.

Wesentliche Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, etwa Veränderungen am Grundstück, Gebäude oder der Nutzung, müssen beim Finanzamt angezeigt werden. Das gilt z. B. dann, wenn ein bisher unbebautes Grundstück bebaut, ein Gebäude oder Gebäudeteil abgerissen oder ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude nun geschäftlich genutzt wird. Diese Änderungen sind nur dann anzuzeigen, wenn sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung erklärt werden.
Die Frist für die Abgabe der Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben.

Bei ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken gilt eine andere Frist: Bei diesen Grundstücken muss jede Änderung der Nutzung oder der Eigentumsverhältnisse innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Hierbei sind insbesondere die Änderungen anzuzeigen sind, die nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung erklärt werden. Die vor dem 1. Januar 2022 eingetretenen Änderungen im Zusammenhang mit von der Grundsteuer befreiten Grundstücken sind ebenfalls anzeigepflichtig.

Auch der Wegfall der Voraussetzungen für die ermäßigte Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 bis 5 Grundsteuergesetz (z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden/Gebäudeteilen) ist innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Voraussetzungen anzuzeigen. Diese Änderungen sind nur dann anzuzeigen, wenn sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung erklärt werden.

Die Anzeige ist aktuell auf dem amtlichen Papier-Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« beim für das Grundstück zuständigen Finanzamt einzureichen. Der amtliche Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« steht Ihnen hier als ausfüllbares PDF-Dokument (GW 5) zur Verfügung. Dieses ist auszufüllen, auszudrucken und eigenhändig zu unterschreiben. Alternativ erhalten Sie den Papier-Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« auch beim Finanzamt.

Der ausgefüllte und eigenhändig unterschriebene amtliche Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« ist per Post, per Telefax oder durch persönliche Abgabe vor Ort zu übermitteln.

Hinweis:
Die Anzeigepflichten nach § 228 Absatz 2 BewG und nach § 19 GrStG können Sie innerhalb der Anzeigefrist auch durch Abgabe einer vollständigen Grundsteuererklärung nach § 228 Absatz 1 BewG erfüllen. Diese können Sie bereits jetzt über das Steuer-Onlineportal der Finanzverwaltung „Mein ELSTER" elektronisch einreichen.

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Was regelt das Grundsteuerreformgesetz?

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wird geregelt, dass zum 1. Januar 2022 alle Grundstücke im gesamten Bundesgebiet für Zwecke der Grundsteuer neu zu bewerten sind. Auf diesen Stichtag wird erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt (sog. Hauptfeststellung). Dieser löst dann ab 2025 den Einheitswert ab.

Nach jeweils sieben Jahren erfolgt dann die nächste Feststellung des Grundsteuerwerts.
Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird beibehalten:

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags (Grundsteuerwert x Messzahl)
  3. Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuer-Messbetrag x Hebesatz)

Für Grundbesitz in den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem Bundesgesetz (Siebenter Abschnitt des Bewertungsgesetzes: Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022).

Für Grundbesitz in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen informieren Sie sich bitte auf den Internetseiten der jeweiligen Länder. 

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Was ist im Jahr 2022 zu tun?

Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für jedes Grundstück – ob selbstgenutzt oder vermietet – auf den Stichtag 01.01.2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. Die Verpflichtung gilt auch, wenn das Grundstück nach dem 01.01.2022 verkauft, vererbt oder verschenkt wurde. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung durch öffentliche Bekanntmachung erfolgte durch das Bundesministerium der Finanzen (BMF) am 30. März 2022. Die öffentliche Bekanntmachung wurde aufgrund der beschlossenen Abgabefristverlängerung am 4. November 2022 geändert. Von der Finanzverwaltung des Landes Sachsen-Anhalt werden keine Einzelaufforderungen versandt.

Allerdings bekamen im Juni 2022 alle Eigentümerinnen und Eigentümer ein Informationsschreiben mit einem nochmaligen Hinweis auf die Erklärungsabgabe und weiteren wichtigen Informationen.

Seit 1. Juli 2022 können Sie die Erklärung einreichen. Gemäß § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch zu übermitteln.

Die Erklärungen sind spätestens bis zum 31. Januar 2023 abzugeben. Diese Frist gilt auch, wenn Sie steuerlich beraten sind.

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Welche Angaben sind in der Erklärung erforderlich und wo finden Sie diese Daten?

Für jedes Grundstück sind zunächst allgemeine Angaben erforderlich: Aktenzeichen, Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Straße und Hausnr., Gemarkung, Grundbuchblattnummer, Flur, Flurstücknummer usw.)

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgt für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren, für Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird der Grundsteuerwert über den Ertragswert ermittelt.

Wohngrundstücke:
Im Ertragswertverfahren sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil, Baujahr und ggf. Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze.

Nichtwohngrundstücke:
Im Sachwertverfahren sind Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke zu bewerten. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Grundstücksart, Grundstücksfläche, bei Teileigentum der Miteigentumsanteil, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Baujahr und Bruttogrundfläche(n).

Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt.

Betriebe der Land-und Forstwirtschaft:
Einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bilden auch einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke (verpachtet, unentgeltlich überlassen oder ungenutzt) ohne dass die Eigentümerin/der Eigentümer selbst aktiver Land- oder Forstwirt sein muss. In der Feststellungserklärung sind insbesondere folgende Angaben zu machen: Nutzungsarte(en), Fläche der Nutzungen, ggf. Ertragsmesszahl, Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude und ggf. Tierbestände.

Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie u.a. in folgenden Unterlagen: Bauunterlagen, Teilungserklärung, Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Einheitswertbescheid, ggf. Betriebskostenabrechnung.

Zusätzlich ist in Sachsen-Anhalt ein internetbasiertes Auskunftsportal (Grundsteuer-Viewer) im Einsatz, das Sie bei den Angaben zum Grundstück (Bodenrichtwerte, Ertragsmesszahlen) unterstützen soll.

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Wie ist die Erklärung für den neuen Grundsteuerwert zu übermitteln?

Mit der Steuer-Onlineplattform ELSTER können Steuererklärungen sicher, kostenlos und bequem übermittelt werden.

Sollten Sie noch nicht bei ELSTER registriert sein, ist eine vorherige Registrierung erforderlich. Aus Sicherheitsgründen erfolgt diese in drei Schritten und dauert ca. zehn Werktage. 

Falls ihnen eine elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen dies auch Angehörige im Sinne des § 15 Abgabenordnung übernehmen. Diese können die eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um auch für Sie die Steuererklärung abzugeben.

Informationen zu ELSTER finden Sie hier: www.elster.de

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Wer darf Sie bei der Abgabe der Steuererklärung unterstützen?

Bitte beachten Sie, dass nur bestimmte Berufsgruppen steuerliche Beratung anbieten und Steuererklärungen für Dritte erstellen dürfen (z. B. Steuerberater/innen etc.).
Grundstücks-und Hausverwaltungen sind ebenfalls befugt, in dieser Angelegenheit unterstützend tätig zu werden.
Lohnsteuerhilfevereinen ist es nicht erlaubt, Sie diesbezüglich zu beraten.

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Wie läuft das Verfahren künftig ab?

Nach Eingang der Erklärung stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022 per Bescheid fest. Dieser Wert wird dann erstmalig ab dem Jahr 2025 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Bis zum Ablauf des Jahres 2024 wird die Grundsteuer noch auf der Grundlage des (bisherigen) Einheitswerts erhoben. Zeitgleich zum Grundsteuerwert wird der Grundsteuer-Messbetrag zum 1. Januar 2025 per Bescheid festgesetzt.

Wichtig! Die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuer-Messbetrag enthalten lediglich Bemessungsgrundlagen. Die ab 2025 neu zu zahlende Steuer und die Fälligkeitszeitpunkte ergeben sich aus dem Grundsteuerbescheid. Diese wird wie bisher von der Kommune erteilt.

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Was bedeutet die Neuregelung für Sie?

Anhand des festgestellten Grundsteuerwerts kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht die Höhe Ihrer „neuen“ Grundsteuer von den Kommunen berechnet werden. Der aktuelle Hebesatz ist nicht auf die neu festgestellten Grundsteuerwerte anzuwenden, da dieser mit Ablauf des 31. Dezember 2024 seine Gültigkeit verliert (§ 25 Absatz 2 Grundsteuergesetz).

Erst, wenn für die Mehrzahl der Grundstücke eine Neubewertung erfolgt ist – also Ende 2023 oder Anfang 2024 -, haben die Kommunen eine genügend belastbare Grundlage, um einen neuen Hebesatz ab 2025 festsetzen zu können. 

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Checkliste zur Vorbereitung der Erklärungsabgabe

Aufgrund der Grundsteuerreform sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz verpflichtet, vom 1. Juli bis 31. Januar 2023 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den Stichtag 01.01.2022 elektronisch, bspw. kostenfrei über „Mein ELSTER", beim Finanzamt abzugeben.

Ab Juni 2022 erhielten alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken in Sachsen-Anhalt dazu ein Informationsschreiben. Darin finden Sie allgemeine Hinweise zur Grundsteuerreform sowie konkrete Angaben zu Ihrem jeweiligen Grundstück, für das eine Feststellungserklärung abgegeben werden muss.

Diese Checkliste soll Ihnen helfen, die Erklärungsabgabe vorzubereiten und steht hier zum Download bereit.

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Kontakt zu Ihrem Finanzamt

Zuständig für Ihre Fragen zur Grundsteuer ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Ihr Grundbesitz befindet. Ihr zuständiges Finanzamt können Sie dem Informationsschreiben zur Grundsteuerreform entnehmen oder hier suchen. Die Sprechzeiten erhalten Sie durch Anklicken Ihres Finanzamtes in der nachfolgenden Übersicht.

Finanzamt Rufnummer
Bitterfeld-Wolfen  03493 - 345-1222
Dessau-Roßlau  0340 - 2548-1222
Eisleben  03475 - 725-1222
Genthin  03933 - 908-180
Haldensleben  03904 -482-1222
Halle (Saale)  0345 - 6924-1222
Magdeburg  0391 - 885-1333
Merseburg  03461 - 8224-1222
Naumburg  03445 - 238-1222
Quedlinburg  03946 - 529-1222
Salzwedel  03901 - 857-1222
Staßfurt  03925 - 980-1222
Stendal  03931 - 4953-1222
Wittenberg  03491 - 430-1222

Hinweis:

Wir bitten um Verständnis, dass es aufgrund der Vielzahl von Nachfragen zur Grundsteuer zu einem erhöhten Anrufaufkommen in den Finanzämtern kommt und Ihr Anruf gegebenenfalls nicht beim ersten Mal entgegengenommen werden kann. Versuchen Sie es in diesem Fall bitte zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal.

Vielen Dank.

Video zur Grundsteuerreform
(Quelle: AG ELSTER-Marketing)

Video zur Grundsteuerreform 
(Quelle: Finanzverwaltungen der Länder)