Grundsteuer
- ELSTER Klick-Anleitung zur Erstellung der Grundsteuererklärung
- Häufig gestellte Fragen
- Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt
- Anzeigepflichten
- Allgemeines zur Grundsteuer
- Reform der Grundsteuer
- Rechtliche Grundlagen
- Zeitstrahl Grundsteuer
- Berechnung der Grundsteuer
- Grundsteuerwerterklärung
- Grundsteuerwertbescheid
- Grundsteuermessbescheid
- Grundsteuerbescheid
- Wichtiger Hinweis zum ZENSUS
- Vordrucke zur Erklärung Grundsteuer
ELSTER Klick-Anleitung zur Erstellung der Grundsteuererklärung
Häufig gestellte Fragen
Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt
Wer seine Grundsteuererklärung abgegeben und von seinem zuständigen Finanzamt den Bescheid zum Grundsteuerwert erhalten hat, findet hier Erläuterungen anhand eines Muster-Bescheides.
Anzeigepflichten
Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde eine Anzeigepflicht eingeführt, die ab dem Jahr 2022 gilt.
Wesentliche Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, etwa Veränderungen am Grundstück, Gebäude oder der Nutzung, müssen beim Finanzamt angezeigt werden. Das gilt z. B. dann, wenn ein bisher unbebautes Grundstück bebaut, ein Gebäude oder Gebäudeteil abgerissen oder ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude nun geschäftlich genutzt wird. Diese Änderungen sind nur dann anzuzeigen, wenn sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung erklärt werden.
Die Frist für die Abgabe der Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Durch koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 28. Februar 2024 (BStBl I 2024 S. 236) wurde die zuvor genannte Frist zur Abgabe der Änderungsanzeige auf die Feststellungszeitpunkte 1. Januar 2023 und 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 verlängert.
Bei ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken gilt eine andere Frist: Bei diesen Grundstücken muss jede Änderung der Nutzung oder der Eigentumsverhältnisse innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Hierbei sind insbesondere die Änderungen anzuzeigen sind, die nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung erklärt werden. Die vor dem 1. Januar 2022 eingetretenen Änderungen im Zusammenhang mit von der Grundsteuer befreiten Grundstücken sind ebenfalls anzeigepflichtig.
Auch der Wegfall der Voraussetzungen für die ermäßigte Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 bis 5 Grundsteuergesetz (z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden/Gebäudeteilen) ist innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Voraussetzungen anzuzeigen. Diese Änderungen sind nur dann anzuzeigen, wenn sie nach dem 1. Januar 2022 eingetreten sind, da die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 bereits mit der von allen Eigentümern und Eigentümerinnen abzugebenden Feststellungserklärung erklärt werden.
Die Anzeige ist aktuell auf dem amtlichen Papier-Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« beim für das Grundstück zuständigen Finanzamt einzureichen. Der amtliche Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« steht Ihnen hier als ausfüllbares PDF-Dokument (GW 5) zur Verfügung. Dieses ist auszufüllen, auszudrucken und eigenhändig zu unterschreiben. Alternativ erhalten Sie den Papier-Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« auch beim Finanzamt.
Der ausgefüllte und eigenhändig unterschriebene amtliche Vordruck »Grundsteuer-Änderungsanzeige« ist per Post, per Telefax oder durch persönliche Abgabe vor Ort zu übermitteln.
Hinweis:
Die Anzeigepflichten nach § 228 Absatz 2 BewG und nach § 19 GrStG können Sie innerhalb der Anzeigefrist auch durch Abgabe einer vollständigen Grundsteuererklärung nach § 228 Absatz 1 BewG erfüllen. Diese können Sie bereits jetzt über das Steuer-Onlineportal der Finanzverwaltung „Mein ELSTER" elektronisch einreichen.
Allgemeines zur Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und knüpft an den vorhandenen Grundbesitz an. Sie ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz, wie Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, zu zahlen. Anders als die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder Gebäudes einmalig zu zahlen ist, muss die Grundsteuer jedes Jahr bezahlt werden.
Reform der Grundsteuer
Bisher wird die Grundsteuer durch die Finanzbehörden anhand von Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammen für die alten Bundesländer aus dem Jahr 1964 und für die neuen Bundesländer aus dem Jahr 1935. Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wird durch diese alten Werte nicht widergespiegelt und gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt. Zugleich forderte das Bundesverfassungsgericht eine gesetzliche Neuregelung zur Grundsteuer bis Ende 2019.
Das Gesetzgebungsverfahren wurde im November 2019 abgeschlossen.
Die verschiedenen Behörden (unter anderem die Finanzämter) haben fünf Jahre Zeit, um alle nötigen Daten zu erheben und die entsprechenden Werte für die einzelnen Grundstücke zu ermitteln.
Ebenso haben die Länder nun bis zum 31. Dezember 2024 die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten („Öffnungsklausel“).
Die neuen Regelungen gelten ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht zum Übergang weiter. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 nach Aufforderung durch die Kommune zu zahlen.
Sachsen-Anhalt macht von der sogenannten „Öffnungsklausel“ keinen Gebrauch und wird die bundesgesetzlichen Regelungen übernehmen und anwenden.
Rechtliche Grundlagen
Rechtsgrundlage für die Bewertung des Grundeigentums ist das Bewertungsgesetz
Rechtsgrundlage für die Erhebung der Steuer ist das Grundsteuergesetz
Zeitstrahl Grundsteuer
Berechnung der Grundsteuer
Das bisherige dreistufige Verfahren bleibt erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt:
Grundsteuerwerterklärung
Vom Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt (LVermGeo) werden über einen Grundsteuer-Viewer Daten für die Grundsteuerwerterklärung zur kostenfreien Nutzung bereitgestellt.
Mit diesem Portal können Bürgerinnen und Bürger die für die Grundsteuererhebung erforderlichen Informationen für das Grundvermögen sowie für land- und forstwirtschaftliches Vermögen jederzeit digital abrufen.
Der Grundsteuer-Viewer des LVermGeo ist über die Internetseite (www.grundsteuerdaten.sachsen-anhalt.de) erreichbar.
Grundsteuerwertbescheid
Auf Grundlage der vom Grundstückseigentümer übermittelten Daten berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert eines Grundstücks. Als Ergebnis erhält der Eigentümer des Grundstücks einen Grundsteuerwertbescheid.
Der Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient nur als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
Grundsteuermessbescheid
Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dem Eigentümer des Grundstücks mit dem Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben. Die Kommune, in welcher das Grundstück liegt, erhält die Daten elektronisch über ELSTER-Transfer.
Auch dieser Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er ist die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune.
Grundsteuerbescheid
Der Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem sogenannten Hebesatz der Kommune multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu ermitteln. Der Hebesatz soll durch die Kommunen so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.
Am Ende wird durch die Kommune der Grundsteuerbescheid ausgegeben. Damit erhebt die Kommune die Grundsteuer für alle in ihrem Gemeindegebiet liegenden Grundstücke. Die Festsetzung der Grundsteuer erfolgt durch die Städte und Gemeinden in der Regel jeweils zum Jahresanfang. Die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer ist erstmalig ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen.
Bis zur Bekanntgabe eines neuen Grundsteuerbescheides sind die Zahlungen wie in der letzten Festsetzung angegeben, zu leisten. Die erzielten Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu.
Wichtiger Hinweis zum ZENSUS
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz müssen im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 Erklärungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform an das Finanzamt übersenden.
Diese Erklärungen sind von der ab Mai 2022 im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung unabhängig. Wegen der pandemiebedingten Verschiebung des Zensus fallen beide Erklärungspflichten zusammen. Eine parallele Datenerhebung ist dabei unvermeidlich, da unterschiedliche Merkmale abgefragt und erhoben werden. Aus Datenschutzgründen können die Befragung des Zensus und die Erklärungsabgabeverpflichtung gegenüber dem Finanzamt nicht zusammengelegt werden. Auch ein Austausch der abgefragten Daten untereinander ist dadurch ausgeschlossen.
Daher müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden.
Weitere Informationen zum Thema Zensus 2022 erhalten Sie unter www.zensus2022.de
Vordrucke zur Erklärung Grundsteuer
Grundsätzlich besteht für alle Eigentümerinnen und Eigentümer die gesetzliche Verpflichtung zur elektronischen Übermittlung der Erklärung (§ 228 BewG i. V. m. § 87a Abs. 6 S. 1 AO).
Die elektronische Abgabe kann über ELSTER (www.elster.de) oder andere Anbieter am freien Markt erfolgen.
Bei der elektronischen Übermittlung besteht für die Eigentümerinnen und Eigentümer der Vorteil, dass die Anwendungen bereits bestimmte Plausibilitätsprüfungen oder Hinweise beinhalten, die die Erklärungsabgabe wesentlich vereinfachen und auf die erforderlichen Daten beschränken bzw. auf diese hinweisen.
Soweit Sie bei „Mein ELSTER“ noch kein eigenes Benutzerkonto haben, kann für die elektronische Übermittlung der Erklärung auch das Benutzerkonto Angehöriger verwendet werden. Hierzu zählen beispielsweise Ehegatten oder Lebenspartner, Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister und deren Ehegatten oder Lebenspartner sowie Kinder der Geschwister.
Wenn die elektronische Übermittlung für Eigentümerinnen und Eigentümer wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist, da diese nicht über die erforderliche technische Ausstattung verfügen oder erforderliche Kenntnisse und Fähigkeiten zur Nutzung der Datenfernübertragung nicht vorliegen, können diese die Härtefallregelung (§ 150 Abs. 8 AO) in Anspruch nehmen und die Erklärung in Papierform abgeben.
Als Hilfe zum Ausfüllen der Erklärung in Papierform stehen die Ausfüllanleitungen zu den einzelnen Vordrucken zur Verfügung.
Soweit die Nutzung der hier bereitgestellten Vordrucke erforderlich ist und in Anspruch genommen wird, sollten diese von Ihnen vor dem Ausdruck elektronisch ausgefüllt werden, um die Verarbeitung der Erklärung im Finanzamt zu erleichtern. Werden diese von Ihnen handschriftlich ausgefüllt, sollte dies in Druckschrift erfolgen.
Bitte reichen Sie keine Unterlagen zu Ihrer Grundsteuerwerterklärung ein. Sollten Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigt werden, wird das Finanzamt diese bei Ihnen gesondert anfordern. Bitte bewahren Sie diese daher auf.
- Hinweise zum Ausfüllen der Papiererklärungen
- GW-1 Hauptvordruck (grundsätzliche Angaben)
- Ausfüllanleitung GW-1 (Ausfüllanleitung zum Hauptvordruck)
- GW-1A Anlage Feststellungsbeteiligte (Angaben zu mehr als drei Eigentümerinnen und Eigentümern)
- GW-2 Anlage Grundstück (Angaben zum Grund und Boden und Gebäuden)
- Ausfüllanleitung GW-2 (Ausfüllanleitung zur Anlage Grundstück)
- GW-2A Einlageblatt zur Anlage Grundstück (Angaben zu weiteren Gebäuden oder Gebäudeteilen auf dem Grundstück)
- GW-3 Anlage Land- und Forstwirtschaft (Angaben zu allen Flurstücken und deren Nutzung)
- Ausfüllanleitung GW-3 (Ausfüllanleitung zur Anlage Land- und Forstwirtschaft)
- GW-3A Anlage Tierbestand (Angaben zu gehaltenen und erzeugten Tieren)
- Ausfüllanleitung GW-3A (GW-3A Anlage Tierbestand)
- GW-4 Anlage Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung (Anträge auf Grundsteuerbefreiungen oder Ermäßigungen der Steuermesszahl)
- Ausfüllanleitung GW-4 (Ausfüllanleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung)
- GW-5 Grundsteuer-Änderungsanzeige
- GW-5 Ausfüllanleitung zur Grundsteuer-Änderungsanzeige
